Desde diciembre de 2023, con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, ya no rige la Ley 27.551 de Alquileres. Sin embargo, esto no significa que no haya reglas claras para los contratos de locación. Aunque se haya eliminado esa ley específica, el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994) sigue vigente y establece derechos y obligaciones para locadores e inquilinos.

📌 Importante: Aunque el DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres, el Código Civil y Comercial sigue regulando los contratos de alquiler en Argentina. Las partes pueden pactar libremente, pero esa libertad no es absoluta. Existen normas que protegen a las partes, especialmente al locatario, frente a cláusulas abusivas o desproporcionadas.

Si estás por firmar un contrato de alquiler, o ya firmaste uno, es fundamental conocer qué cláusulas son legales y cuáles pueden ir en contra de lo que establece el Código.

¿Cuáles son las cláusulas más comunes (y problemáticas) en los contratos de alquiler?

A continuación te mostramos algunas cláusulas frecuentes y su comparación con lo que dice el Código Civil y Comercial:

1. Estado del bien y reparaciones

Cláusula habitual:

El locatario recibe el inmueble en perfecto estado y se compromete a devolverlo igual. Todas las reparaciones corren por su cuenta.

¿Qué dice el Código Civil?

• 🛠️ Art. 1201: El locador debe mantener el inmueble en estado apto para el uso convenido.
• 🧾 Art. 1203: El locatario solo responde por deterioros si se prueba su culpa.

✅ Conclusión legal: El locador no puede trasladar al inquilino la obligación de hacer todas las reparaciones, salvo las menores o las que se deriven del uso ordinario.

2. Exoneración total de responsabilidad del locador

Cláusula habitual:

El locador no se hace responsable por ningún daño (filtraciones, incendios, derrumbes, etc.), ni siquiera por caso fortuito.

¿Qué dice el Código Civil?

• 🤝 Art. 1198: Los contratos deben celebrarse de buena fe.
• ⚖️ Art. 1722: Se responde por daño causado con culpa.
• 🏚️ Art. 1757: El guardián de una cosa responde por los daños que cause, salvo prueba en contrario.

❌ Conclusión legal: Esta cláusula es abusiva. El locador no puede desligarse de toda responsabilidad, especialmente si hay negligencia o incumplimiento.

3. Prohibición de mejoras con cesión gratuita

Cláusula habitual:

Está prohibido hacer mejoras. Si el locatario las realiza, quedan a favor del locador sin compensación, incluso si son necesarias.

¿Qué dice el Código Civil?

• 🏗️ Art. 1217: El locatario no puede hacer modificaciones sin autorización.
• 🛠️ Art. 1218: Si son necesarias y el locador no las hizo, el inquilino puede reclamar.

⚠️ Conclusión legal: No se puede negar la compensación por mejoras necesarias si el locador fue notificado y no actuó. Esa parte de la cláusula es nula.

4. Reparaciones a cargo del locatario sin derecho a reembolso

Cláusula habitual:

El inquilino debe efectuar cualquier trabajo de conservación o mejora sin derecho a reclamar nada.

¿Qué dice el Código Civil?

• 🔧 Art. 1202: Las reparaciones necesarias deben ser hechas por el locador. Si no lo hace, el locatario puede hacerlas y pedir reembolso.

❌ Conclusión legal: Esta cláusula viola el Código Civil. No se puede imponer al inquilino que cubra costos sin derecho a compensación.

Tabla resumen

¿Qué cambió con el DNU 70/2023? ✨

Si bien ya no rige la Ley de Alquileres, el Código Civil y Comercial sigue regulando aspectos fundamentales: reparaciones, mejoras, uso del inmueble, responsabilidad civil y buena fe contractual. Podés leer más sobre el tema en este artículo de nuestro blog: DNU 70/2023 y contratos de alquiler: ¿qué cambia y qué se mantiene?

Cláusulas Abusivas en Contratos de Alquiler: Testimonios y Denuncias de Inquilinos Afectados 🏠💔

En comunidades de inquilinos como Inquilinos Agrupados y foros de ayuda legal como DerechoGenial en Reddit, abundan los testimonios de personas afectadas por cláusulas abusivas en contratos de alquiler. Entre los reclamos más frecuentes se encuentran la exigencia de firmar pagarés por montos desproporcionados, cláusulas que obligan a los inquilinos a pagar expensas extraordinarias o reparaciones estructurales, e incluso la inclusión de intereses punitorios excesivos por retrasos en el pago. También se denuncian contratos que eximen completamente al locador de cualquier responsabilidad, incluso ante daños graves por filtraciones o derrumbes. Estas situaciones no solo son desleales, sino que en muchos casos vulneran los derechos del inquilino establecidos en el Código Civil y Comercial.

Impacto del Alquiler en Inquilinos 🏠: Resultados de la Encuesta de Diciembre 2024 sobre Costos y Contratos

Según la encuesta de diciembre de 2024 de Inquilinos Agrupados el 25 % de los inquilinos tuvo que mudarse en los últimos tres meses por no poder afrontar el costo del alquiler 📦.

De ese total, el 94 % firmó contratos bajo el DNU 70/2023, fuera del régimen de la derogada Ley de Alquileres. Además, el 44,6 % del ingreso familiar se destina a alquiler más expensas, mientras que el 87,3 % enfrenta aumentos cada tres o cuatro meses, y menos del 10 % accede a contratos con plazos de tres años o actualizaciones anuales 15inquilinosagrupados.com.ar.

Podés consultar el informe completo aquí: “Alquilar en la era Milei (resultado encuesta – Diciembre 2024)” – Inquilinos Agrupados.

📍 Conclusión

¿Estás por firmar un contrato de alquiler o ya firmaste y tenés dudas sobre tus derechos? ¡No todo lo que está en el contrato es legal! Si te impusieron cláusulas como las que describimos, podrías estar frente a una situación abusiva.

📢 Contactanos para una revisión profesional de tu contrato y asesoramiento personalizado.