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La reserva ad referendum con crédito hipotecario 2025 es una herramienta clave para quienes compran una propiedad mediante financiamiento.

Créditos hipotecarios en Argentina en 2025

Desde la disolución del programa Procrear en 2024-2025, los compradores ahora acceden a créditos hipotecarios UVA ofrecidos por bancos privados y públicos.

Estos creditos se ajustan mes a mes por Unidades de Valor Adquisitivo, o su acrónimo UVA, que son unidades monetarias que están relacionadas con el costo promedio del metro cuadrado de la vivienda a construir.

La deuda se expresa en UVAs y se ajusta mes a mes, lo cual consituye el principal riesgo de los Créditos UVA que es la indexación por inflación. Si el índice CER sube de manera sostenida, las cuotas pueden volverse impagables. Esto ocurrió entre 2019 y 2022, lo que generó una fuerte crítica al sistema.

• • En el primer cuatrimestre de 2025, los desembolsos hipotecarios alcanzaron u$s 895 millones, superando el total de 2024.

• • Dentro de las novedades: tasas atractivas (entre 4,25 % y 9,5 % TNA), plazos de hasta 30 años, ajustes por UVA o CER, y cláusulas “anti-inflación” opcionales.

¿Qué es una reserva ad referendum con crédito hipotecario? 💼

Finalidad de la reserva ad referendum

La reserva ad referendum, tiene como objetivo asegurar temporalmente la propiedad hasta la aprobación del crédito bancario. La reserva ad referendum con crédito hipotecario 2025 debe limitarse a ese fin, sin transformarse en un boleto de compraventa.

La reserva, permite a los firmantes del documento ajustar los detalles de la venta y realizar las averiguaciones necesarias para finiquitarla (CNCiv., sala G, agosto 12-1980, “Figueiredo, Carlos c. Builder Propiedades S.R.L. y otros”, ED 91-242; ídem en CNCiv., sala G, junio 3-1981, “Lore, Rómulo c. Labaronne, Lía B.”, ED 94-745).

Entonces, el objetivo de la reserva es que el bien se retire del mercado para evitar que otro interesado realice la operación. Es dar tiempo para que ambas partes negocien los términos de la compra-venta y no determinar las condiciones de este último.

QUÉ SE DEBE HACER ANTES DE RESERVAR UN INMUEBLE:

Antes de hacer la reserva, se debe solicitar los informes de dominio. Para verificar la propiedad del inmueble y el estado de disponibilidad por el que se está ofertando. Hay que recordar que si bien las escrituras son el instrumento que acredita la titularidad del inmueble, lo que realmente establece que esa escritura esté vigente es el asiento en el registro de dominio.

En el informe de dominio surge quién es el titular y si la propiedad tiene embargos, es bien de familia o tiene algún tipo de inhibición, por ejemplo. Es importante para los que compran directamente sin la intervención de una inmobiliaria o martillero público.

RESERVA AD REFERENDUM CON credito hipótecario, estas son las cláusulas indispensables:

Cláusulas Generales:

1. 1. Los datos personales de quien está ofertando por el inmueble (comprador), del propietario (vendedor): nombre, apellido, DNI, estado civil y domicilio.

1. 1. Los datos de la propiedad por la cual se está ofertando: dirección y nomenclatura catastral.
      2 (sic). El monto que se oferta para la compra del inmueble.

1. 1. En caso de que la venta se haga a través de un apoderado, el apoderado debe exhibir el poder vigente. Poder que le fue otorgado para efectuar la venta de la propiedad y especificar en la reserva el carácter de apoderado del interviniente.

Cláusulas especiales:

1. 1. Forma fehaciente en la cual se notificará al comprador la aceptación de la reserva o la negativa, para resguardar al comprador.

1. 1. Plazo en el cual el vendedor resolverá aceptar la oferta o rechazarla. Esto es una de las cláusulas más importantes y muchas veces es omitida. Se debe consignar el plazo que tiene el vendedor para contestar; vencido el mismo, se devuelve la suma dejada en concepto de reserva. Si el plazo se vence y aún no se ha resuelto, se puede prorrogar cuantas veces sea necesario.

1. 1. Establecer la reserva ad referendum con credito hipotecario En estos casos interviene también en la operación un banco. Entonces, en caso de rechazo de la compra por parte de la entidad bancaria, se debe introducir una cláusula para que el monto de la reserva se devuelva al comprador. Incluir esta cláusula es de suma importancia para que el comprador no resulte perjudicado en caso de que el banco rechace la propiedad.

1. 1. Que vencido el plazo por el cual se hizo la oferta, el dinero de la reserva se devolverá al ofertante-comprador sin quita alguna.

1. 1. Cuál es el domicilio que cada parte constituye, la fecha y lugar de la firma de la reserva.

1. 1. Cuál será el destino del dinero de la reserva en caso de que el vendedor acepte la oferta. Se puede poner una cláusula indicando que la reserva será imputada al pago del inmueble por el que se hizo la oferta.

Estos son los detalles y cláusulas que NO DEBE CONTENER LA RESERVA AD REFERENDUM

Estas cláusulas ponen en desventaja al comprador/ofertante:

1. • La cláusula que pone una fecha de firma del boleto de compra-venta.

1. • Una cláusula que individualiza al escribano encargado de llevar adelante la escritura traslativa de dominio.

1. • Omitir el plazo de vigencia de la reserva. O cuando el plazo estipulado para su aceptación o rechazo es la fecha de firma del boleto de compra-venta. Porque esto sujeta al comprador a una situación indeseada, en la que no podrá disponer de su dinero por un plazo prolongado y podría enterarse el mismo día de la firma del boleto del rechazo de la oferta.

1. • La fecha de entrega de la posesión.

1. • Fecha de escrituración.

Por último, queríamos aclarar —ya que hemos recibido consultas al respecto— que las reservas “ad referendum” pueden ser prorrogadas. Esto es de suma importancia, ya que el plazo de compra-venta con créditos hipotecarios es más largo que el plazo habitual de compra-venta sin crédito.

Si el vendedor no accede a realizar la prórroga de la reserva, el comprador/ofertante puede reclamar la devolución de la suma entregada en concepto de reserva.

 ¿Qué pasa si el banco rechaza el crédito, no acepta la propiedad o no responde dentro del plazo?

Si el banco rechaza el crédito hipotecario, no acepta la propiedad por cuestiones legales o técnicas, o bien no responde dentro del plazo previsto en la reserva ad referéndum, el comprador cuenta con el derecho a exigir la devolución del dinero de la reserva en forma íntegra y sin penalizaciones. Esta cláusula de protección resulta fundamental para evitar que el comprador pierda su inversión inicial en caso de que la entidad financiera no apruebe el préstamo hipotecario.

Por eso, siempre se recomienda dejar asentado expresamente que la falta de aprobación bancaria implica la restitución inmediata de la reserva al comprador.

 ¿Qué ocurre si me arrepiento dentro del plazo de la reserva?

En caso de que el comprador decida desistir de la operación y arrepentirse de la reserva ad referéndum, y la reserva aun esta vigente el comprador pierde el dinero de la reserva.

Cuando se devuelve la reserva ad ferendum al comprador

Si no se concreta la operacion inmobiliaria de compra-venta en el plazo establecido en la reserva en principio se devuelve esta al comprador si:

1.   si vencido el plazo el vendedor no respondio,
2. si el vendedor rechaza la oferta,
3. si el banco no aprueba la propiedad,
4. Si el banco no responde o rechaza el credito.

Consejos para una reserva efectiva en 2025 🏨✨

1. • Dejar por escrito que se trata de reserva ad referendum con crédito hipotecario 2025.

1. • Incluir cláusula de devolución si hay rechazo del crédito.

1. • Incorporar plazo y posibilidad de prórroga clara.

1. • No condicionar con cláusulas que generen desventaja al comprador.

1. • Consultar con un abogado para redactar la reserva o revisar el contrato de reserva antes de firmarlo.

En caso de comprar una propiedad a estrenar te aconcejo la lectura de este blog, donde te da informacion importante sobre el boleto  de compra-venta en propiedades a estrenar.