🏠Reserva ad referendum con crédito hipotecario 2025: guía legal actualizada
🏠Reserva ad referendum con crédito hipotecario 2025: guía legal actualizada La reserva ad referendum con crédito hipotecario 2025 es una herramienta clave para quienes compran una propiedad mediante financiamiento. Créditos hipotecarios en Argentina en 2025 Desde la disolución del programa Procrear en 2024-2025, los compradores ahora acceden a créditos hipotecarios UVA ofrecidos por bancos privados y públicos. Estos creditos se ajustan mes a mes por Unidades de Valor Adquisitivo, o su acrónimo UVA, que son unidades monetarias que están relacionadas con el costo promedio del metro cuadrado de la vivienda a construir. La deuda se expresa en UVAs y se ajusta mes a mes, lo cual consituye el principal riesgo de los Créditos UVA que es la indexación por inflación. Si el índice CER sube de manera sostenida, las cuotas pueden volverse impagables. Esto ocurrió entre 2019 y 2022, lo que generó una fuerte crítica al sistema. En el primer cuatrimestre de 2025, los desembolsos hipotecarios alcanzaron u$s 895 millones, superando el total de 2024. Dentro de las novedades: tasas atractivas (entre 4,25 % y 9,5 % TNA), plazos de hasta 30 años, ajustes por UVA o CER, y cláusulas “anti-inflación” opcionales. ¿Qué es una reserva ad referendum con crédito hipotecario? 💼 Finalidad de la reserva ad referendum La reserva ad referendum, tiene como objetivo asegurar temporalmente la propiedad hasta la aprobación del crédito bancario. La reserva ad referendum con crédito hipotecario 2025 debe limitarse a ese fin, sin transformarse en un boleto de compraventa. La reserva, permite a los firmantes del documento ajustar los detalles de la venta y realizar las averiguaciones necesarias para finiquitarla (CNCiv., sala G, agosto 12-1980, “Figueiredo, Carlos c. Builder Propiedades S.R.L. y otros”, ED 91-242; ídem en CNCiv., sala G, junio 3-1981, “Lore, Rómulo c. Labaronne, Lía B.”, ED 94-745). Entonces, el objetivo de la reserva es que el bien se retire del mercado para evitar que otro interesado realice la operación. Es dar tiempo para que ambas partes negocien los términos de la compra-venta y no determinar las condiciones de este último. QUÉ SE DEBE HACER ANTES DE RESERVAR UN INMUEBLE: Antes de hacer la reserva, se debe solicitar los informes de dominio. Para verificar la propiedad del inmueble y el estado de disponibilidad por el que se está ofertando. Hay que recordar que si bien las escrituras son el instrumento que acredita la titularidad del inmueble, lo que realmente establece que esa escritura esté vigente es el asiento en el registro de dominio. En el informe de dominio surge quién es el titular y si la propiedad tiene embargos, es bien de familia o tiene algún tipo de inhibición, por ejemplo. Es importante para los que compran directamente sin la intervención de una inmobiliaria o martillero público. RESERVA AD REFERENDUM CON credito hipótecario, estas son las cláusulas indispensables: Cláusulas Generales: Los datos personales de quien está ofertando por el inmueble (comprador), del propietario (vendedor): nombre, apellido, DNI, estado civil y domicilio. Los datos de la propiedad por la cual se está ofertando: dirección y nomenclatura catastral.2 (sic). El monto que se oferta para la compra del inmueble. En caso de que la venta se haga a través de un apoderado, el apoderado debe exhibir el poder vigente. Poder que le fue otorgado para efectuar la venta de la propiedad y especificar en la reserva el carácter de apoderado del interviniente. Cláusulas especiales: Forma fehaciente en la cual se notificará al comprador la aceptación de la reserva o la negativa, para resguardar al comprador. Plazo en el cual el vendedor resolverá aceptar la oferta o rechazarla. Esto es una de las cláusulas más importantes y muchas veces es omitida. Se debe consignar el plazo que tiene el vendedor para contestar; vencido el mismo, se devuelve la suma dejada en concepto de reserva. Si el plazo se vence y aún no se ha resuelto, se puede prorrogar cuantas veces sea necesario. Establecer la reserva ad referendum con credito hipotecario En estos casos interviene también en la operación un banco. Entonces, en caso de rechazo de la compra por parte de la entidad bancaria, se debe introducir una cláusula para que el monto de la reserva se devuelva al comprador. Incluir esta cláusula es de suma importancia para que el comprador no resulte perjudicado en caso de que el banco rechace la propiedad. Que vencido el plazo por el cual se hizo la oferta, el dinero de la reserva se devolverá al ofertante-comprador sin quita alguna. Cuál es el domicilio que cada parte constituye, la fecha y lugar de la firma de la reserva. Cuál será el destino del dinero de la reserva en caso de que el vendedor acepte la oferta. Se puede poner una cláusula indicando que la reserva será imputada al pago del inmueble por el que se hizo la oferta. Estos son los detalles y cláusulas que NO DEBE CONTENER LA RESERVA AD REFERENDUM Estas cláusulas ponen en desventaja al comprador/ofertante: La cláusula que pone una fecha de firma del boleto de compra-venta. Una cláusula que individualiza al escribano encargado de llevar adelante la escritura traslativa de dominio. Omitir el plazo de vigencia de la reserva. O cuando el plazo estipulado para su aceptación o rechazo es la fecha de firma del boleto de compra-venta. Porque esto sujeta al comprador a una situación indeseada, en la que no podrá disponer de su dinero por un plazo prolongado y podría enterarse el mismo día de la firma del boleto del rechazo de la oferta. La fecha de entrega de la posesión. Fecha de escrituración. Por último, queríamos aclarar —ya que hemos recibido consultas al respecto— que las reservas “ad referendum” pueden ser prorrogadas. Esto es de suma importancia, ya que el plazo de compra-venta con créditos hipotecarios es más largo que el plazo habitual de compra-venta sin crédito. Si el vendedor no accede a realizar la prórroga de la reserva, el comprador/ofertante puede reclamar la devolución de la suma entregada en concepto de reserva. ¿Qué pasa si el banco rechaza
🏠 Boleto de compra venta en propiedades a estrenar: ¿qué tener en cuenta antes de firmar?
ESTUDIOM.M.A ABOGADOS Menu INICIO CONTACTO BLOG NOSOTROS SERVICIOS COMPROMISO Boleto de compraventa en propiedades a estrenar: qué es, riesgos y claves legales 🏠 Boleto de compra venta en propiedad a estrenar: claves legales antes de firmar ¿Estás por comprar un inmueble a estrenar y te ofrecieron firmar un boleto de compra venta? Este contrato es un paso crucial cuando aún no puede realizarse la escritura, y hay varios aspectos legales que debés revisar para proteger tu inversión. ¿Qué es el boleto de compraventa en una propiedad a estrenar? Cuando comprás una propiedad en pozo o recién terminada, uno de los pasos más importantes es la firma del boleto de compraventa. Este documento tiene fuerza legal y suele firmarse antes de la escritura, cuando la obra aún no está finalizada o el título aún no está disponible. 🏗️ Es muy común en operaciones inmobiliarias de propiedades nuevas, en especial cuando las desarrolladoras ofrecen planes de pago en cuotas. 🏗️ Particularidades del boleto de compra venta en propiedades a estrenar Cuando se trata de inmuebles nuevos, muchas veces:• No están aprobados los planos municipales.• Aún no se inscribió el régimen de propiedad horizontal.• No es posible escriturar en el corto plazo. Durante este tiempo, el único respaldo legal del comprador es el boleto de compra venta, por eso su redacción debe ser minuciosa y asesorada por un profesional. ¿Cuáles son los riesgos al firmar un boleto en propiedad a estrenar? Al firmar un boleto en una propiedad a estrenar, el inmueble todavía no tiene escritura individual ni final de obra, y eso puede generar problemas si: •El desarrollador no termina la obra. •La empresa entra en quiebra. •No se obtiene el final de obra o subdivisión del inmueble. •No se escritura por demoras o deudas del desarrollador. 🧾 En estos casos, el comprador puede quedar sin escritura, sin posesión efectiva y con un alto riesgo económico si no se tomaron precauciones. ¿Qué protección tiene el comprador? Aunque no otorga la propiedad en sí misma, el boleto tiene validez jurídica. Puede incluso inscribirse en el Registro de la Propiedad para mayor seguridad. Algunas recomendaciones legales clave: •Exigir certificados registrales actualizados (dominio, inhibiciones, deuda de expensas). •Verificar que la empresa tenga personería jurídica activa y sin juicios. •Consultar si la obra tiene aprobación municipal y planos visados. •Incluir cláusulas de resarcimiento o penalidades si hay incumplimientos. ¿Qué pasa si la obra se frena y no se escrituró? En esos casos, podés iniciar un juicio de escrituración forzada, exigir la devolución del dinero con intereses o incluso accionar por daños y perjuicios. Pero todo dependerá de cómo está redactado el boleto y si hay pruebas de incumplimiento. ⚖️ Un boleto mal redactado o sin respaldo puede dejarte en una situación vulnerable. Por eso es clave asesorarte antes de firmar. ¿Puedo ceder o vender mi boleto? Sí, muchas veces los compradores revenden sus boletos antes de que se escriture. Pero para que tenga validez, debe: •Estar autorizado por el vendedor o desarrolladora. •Formalizarse mediante cesión de derechos. •Notificarse fehacientemente a todas las partes. ¿Cuándo se firma la escritura? Una vez que: •La obra está terminada. •Se obtuvo el final de obra y la subdivisión. •El inmueble está registrado como unidad funcional. •Están cancelados los pagos. En ese momento se pasa del boleto a la escritura traslativa de dominio, y recién ahí el comprador se convierte en titular registral. 📋 ¿Qué debe incluir un boleto de compra venta de una propiedad a estrenar? 🔎 1. Verificación de títulos de propiedad Es fundamental analizar si el vendedor es el verdadero titular del inmueble, y si existen inhibiciones, hipotecas o embargos. 🏛️ 2. Estado del expediente municipal El comprador puede exigir la documentación de los planos y el expediente ante el municipio. Esto permite anticipar el plazo para la futura escritura. 🕒 3. Establecer el plazo de escrituración El boleto de compra venta debe especificar un plazo claro para escriturar, y si ese plazo es prorrogable por acuerdo entre partes. 🔑 4. Entrega de la posesión Cuando la posesión del inmueble se entrega con el boleto y no con la escritura, debe indicarse expresamente. Desde ese momento, el comprador asume gastos y obligaciones. 💰 5. Quién asume los gastos de escrituración Es recomendable dejar estipulado quién pagará los honorarios del escribano, sellos, impuestos y gravámenes. ⚠️ Riesgos de firmar un boleto de compra venta sin asesoramiento Firmar un boleto de compra venta de propiedad a estrenar sin revisar títulos ni verificar el estado del inmueble puede traer problemas legales graves, como:• No poder escriturar.• Ingresar a una propiedad con irregularidades.• Quedar atrapado en un contrato indefinido. 👩⚖️ ¿Por qué es clave que intervenga un abogado? En operaciones donde aún no interviene un escribano, un abogado puede:• Revisar títulos de dominio e informes del Registro de la Propiedad Inmueble.• Evaluar antecedentes de construcción (fideicomisos, sociedades, contratos).• Redactar cláusulas seguras en el boleto de compra venta. 📝 Conclusión: cómo protegerte si comprás una propiedad a estrenar En el mercado actual, muchas personas acceden a su primera vivienda mediante la compra de una propiedad a estrenar. Por eso es fundamental conocer los derechos y obligaciones que surgen al firmar un boleto de compra venta, y estar bien asesorado. En nuestro estudio te ayudamos a analizar, redactar y revisar el contrato para asegurar que tu operación sea segura. Y si te interesa saber sobre la reserva de una propiedad en este post tenes todos los requisitos indispensables para una reserva ad referendum con credito hipotecario. 📩 Contactanos para una consulta legal personalizada. PREGUNTAS FRECUENTES ¿Puedo escriturar una propiedad a estrenar si no están aprobados los planos? No, primero deben aprobarse los planos municipales y, si corresponde, el reglamento de copropiedad. ¿El boleto de compra venta hecho con escribano tiene efectos registrales ? El boleto de compra-venta , no tiene efectos registrales. El contrato puede ser redactado por un escribano o abogado. El escribano