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CREDITO HIPOTECARIO UVA: INFLACION QUE VA A PASAR

El credito hipotecario UVA, estos se ofrecieron al mercado Argentina como una solución para obtener la vivienda propia, con una cuota de crédito hipotecario similar a un alquiler.

Como consecuencia de la crisis habitacional  de Republica Argentina  que lleva varios años, y la escasa oferta de crédito hipotecario.

En el informe del 2012 del Banco Interamericano dijo que «una de cada tres familias de América Latina y el Caribe vive en una vivienda inadecuada o construida con materiales precarios o carentes de servicios básicos

Este informe concluyo en que el gobierno deben mejorar la normativa, la tenencia de tierras y ampliar medios de financiación para promover una mayor inversión del sector privado.

QUE ES UN CREDITO HIPOTECARIO UVA: COMO SE CALCULA EL UVA

El UVA es una unidad de medida la cual evoluciona de acuerdo al COEFICIENTE DE REFERENCIA (CER).

Este coeficiente CER  es la inflación que mide el INDEC, y se calcula su valor en forma diaria, aumentando el monto de cuota y capital adeudado, a la vez.

El credito hipotecario UVA evolucionan de acuerdo al índice de precios de consumidor y la tasa de interés será fija y se aplicará al capital ajustado.

En el año 2015 existía la expectativa de baja gradual de la inflación.

Esta baja  generaría entonces que las cuotas de un credito hipotecario UVA  se vayan amesetando hasta llegar al final, momento que se asemejaría  más a un sistema alemán clásico de cuotas decrecientes.

Este credito se apoyaban en la expectativa a futuro con baja inflación en Argentina en próximos años, con bajas tasas de interés e indexados por inflación.

Por disposición del BCRA Com. A 5945 establece que al haber un credito actualizaba diariamente, ya no resultaría necesario aplicarle una tasa de interés elevada a fin de mantener el valor real del capital prestado al momento de la devolución.

CREDITO HIPOTECARIO UVA : PORQUE SURGUIERON

En Argentina, el contexto anterior a la salida de créditos hipotecarios UVA era alta inflación e incertidumbre.

Por lo que se imponía un piso de tasas de interés demasiado alto para prestamos a largo plazo (como créditos hipotecarios UVA) basado en un sistema de amortización francés y un sujeto de crédito basado en una  relación cuota/ingreso en el momento inicial.

Con  inflación y volatilidad de  tasas de interés, importantes bancos redujeron su oferta con tasa fija y se volcaran a esquemas con tasa variable (típicamente, alguna tasa badlar/tasa de referencia o una tasa de plazos fijos minoristas).

Estas tasas variables, al cubrir el riesgo de tasa de interés de bancos, permiten ubicar la tasa inicial en un nivel inferior a una tasa fija.

Por su parte, un sistema de préstamo con capitalización por inflación permitiría un esquema de cuotas ascendentes de manera de acompañar el sendero creciente de salarios como consecuencia de la inflación.

COMO SE CONTROLA EL AUMENTO DE LAS CUOTAS DEL CREDITO HIPOTECARIO UVA

En un contexto donde cuotas bajas al inicio son compensadas por cuotas relativamente más alta.

Pero a medida que pasa el tiempo, las familias pueden ser reacias a tomar un crédito hipotecario indexados por inflación.

Ya que el tomador no siempre va a querer endeudarse en instrumentos indexados cuando la correlación entre salarios propios y el índice general de precios es percibida como baja.

El BCRA ya disponía desde antes de la reciente iniciativa una normativa para un crédito hipotecario con cláusula de aplicación del CER (Política de Crédito, punto 6.3.) donde ya disponía que las entidades financieras debían ofrecer al cliente “la opción de extender el plazo de vencimiento, procurando que el valor de cada cuota, en el caso de pagos mensuales, no supere en 1% el importe de la cuota inmediata anterior”.

Al mismo tiempo, sugiere que bancos deberán tener “especial atención a la relación cuota/ingreso de manera de que el deudor pueda afrontar posibles incrementos en el importe de las cuotas sin afectar su capacidad de pago, teniendo en cuenta que sus ingresos pueden no seguir la evolución que tiene el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER)”.

La Com.A 5945  le otorga al cliente la opción de extender el numero de cuotas originalmente pactadas cuando el importe de la cuota supere en 10% el valor de la cuota.

Que resultaría de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) emitido por el INDEC desde su desembolso.

La entidad financiera deberá extender hasta un 25% el plazo originalmente previsto para el préstamo.

Esos deudores que cruzaron la diferencia de 10 puntos, recién podrán recurrir a esa herramienta a partir de marzo.

Porque en marzo el Indec publique los datos de salarios de noviembre y diciembre, que marcan la mayor brecha entre ingresos e inflación.

Desde la Secretaría de Vivienda de la Nación, a cargo de Ivan Kerr, estimanque:

sobre un total de unos 150.000 préstamos otorgados, en su mayoría por bancos públicos, había unos 30.000 que fines del año pasado ya estaban en condiciones de solicitar la cláusula gatillo para aliviar las cuotas.

La mayor parte corresponde a la modalidad Procrear.

De todos modos, esto sería sólo un paliativo.

La escasa correlación entre los ingresos individuales y  índices generales de precios pueden contrarrestar supuestos beneficios de estos instrumentos indexados.

LA EVOLUCION DE EL VALOR DE LAS PROPIEDADES

Desde la crisis de 2001/2002, los inmuebles han venido valorizándose en dólares.

Esta relativamente uniforme, casi triplica el valor vigente en la Convertibilidad.

El factor fundamental para causar la suba de el valor de las propiedades en dólares, fue la rentabilidad extraordinaria de parte de el sector agroexportador.

Debida en parte a la devaluación inicial posterior a la crisis del 2001 y en parte a los aumentos de precios internacionales de commodities.

El sector exportado se volcó a la compra de inmuebles, fundamentalmente en la Ciudad de Buenos Aires.

Pero, cuando la gran rentabilidad agropecuaria se frenó y los precios de los commodities se acercaron a su promedio histórico, el precio de inmuebles en Ciudad de Buenos Aires, como el de otras grandes ciudades, continuó en aumento , aunque a un ritmo menor.

Entre 2012 y hasta el 2015, el precio de el metro cuadrado medido en dólares se mantuvo prácticamente constante para recién volver a aumentar vigorosamente durante 2015.

Esta situación duró hasta que el dólar informal comenzó a subir en el marco de las restricciones cambiarias y empeoramiento de las condiciones externas de la economía argentina.

La rigidez a la baja del precio de inmuebles alejó nuevamente su relación con salarios medidos en dólares.

Al observar el dólar oficial, esa desmejora fue reflejada únicamente con la devaluación de enero de 2014

Luego con la devaluación de diciembre de 2015  que vino acompañada de la eliminación de las restricciones cambiarias.

En los primeros meses del 2016, la relación entre salario promedio y valor de el metro cuadrado en Ciudad de Buenos Aires rondaba el 40%.

Pensando la compra de inmuebles como una inversión, las propiedades han servido para preservar o aumentar el poder adquisitivo (aproximado por la variación de salarios).

No paso lo mismo con la mayoría de activos financieros, al menos aquellos de menor riesgo.

Esto incentivo a algunos a continuar volcando sus excedentes a la inversión inmobiliaria.

Pero si bien las propiedades han mostrado una fuerte rigidez a la baja de su precio en dólares.

Dado que a la fecha nunca cayeron más de 5% anual, lo cierto es que retrajeron fuertemente su tasa de crecimiento en momentos de fuerte depreciación cambiaria.

LAS DIFICULTADES DEL ACCESO A LA VIVIENDA: LA BRECHA ENTRE EL SALARIO Y EL VALOR DEL METRO CUADRADO

La enorme brecha entre el precio de inmuebles y salarios resulta un factor perjudicial para el desarrollo del credito hipotecario en Argentina.

Esta diferencia entre el salario y el valor del metro cuadrado, en otros países actúa como incentivo para la adquisición de una vivienda a través de un crédito hipotecario.

Pero en estos casos de crecimiento del credito hipotecario, vienen acompañados de un ambiente estable y con perspectivas favorables.

Es decir que la única manera de poder acceder a la vivienda sería a través de un préstamo a 30 o 40 años.

Pero en Argentina, menos del 1% de aquellos empleados registrados podrían acceder a un credito para una vivienda mínima.

Esto de acuerdo a un informe publicado por Reporte inmobiliario en Septiembre del 2015.

El comportamiento de estas variables implicó que durante el mes de referencia el salario haya podido comprar el 22,7% de un M2 en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, proporción inferior a la registrada en igual mes de 2018 cuando alcanzó al 36,5%.(informe UADE)

EL CREDITO HIPOTECARIO UVA Y LA INFLACION

El mayor problema de el crédito hipotecario UVA es la INFLACION.

A medida que sea mas elevada provocara un mayor aumento del nivel de endeudamiento de quienes tomaron el crédito hipotecario UVA en términos nominales.

Este aumento puede no ser respaldado por el aumento de sus ingresos.

EL RECUERDO DE LA CIRCULAR DEL BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA NRO. 1050

Es la experiencia de la circular 1050 del BCRA emitida en 1980 que actualizaba créditos hipotecarios otorgados de acuerdo a una tasa testigo que calculaba el BCRA.

Este credito hipotecario otorgados conforme la circular 1050 no funcionaron ya que las tasas de interés eran tan elevadas que fueron insostenibles para  deudores.

En el primer año de su emisión el aumento fue expotencial.

Superando el incremento de salarios y también la actualización de capital adeudado supero el valor de inmuebles hipotecados.

El incremento desproporcionado de la deuda, concluía en que al cabo de cierto tiempo el saldo que le quedaba por cancelar superaba el precio de mercado de la vivienda.

Ni siquiera vendiéndola podían deshacerse de aquel  compromiso asumido con el banco.

LA EXPERIENCIA DE URUGUAY CON UN CREDITO HIPOTECARIO INDEXADOS POR UNIDADES REAJUSTABLES (UR)

En Uruguay se otorgaron a los ciudadanos un credito hipotecario indexados por unidades reajustables, la cual ha tenido una evolución muy superior a la del costo de vida, superando en un 60% a la inflación.

A la fecha los tomadores de este credito hipotecario se encuentran reclamando una solución para la indexación de sus deudas.

Son mas de 23.000 los damnificados.

Desde 1968 y hasta 2007 los préstamos se pagaban en Unidades Reajustables (UR), y de ahí en más pasaron a abonarse en Unidades Indexadas (UI).

Pero para quienes se endeudaron antes las reglas siguen siendo las mismas. La diferencia de dinero es importante.

Si una persona pagaba $ 5.000 de cuota en 2004 y se le hubiera aumentado la cuota junto con el crecimiento de la UI, hoy estaría abonando $ 12.876; pero como esto no es así, y la cifra fue creciendo atada a la UR, paga $ 20.318.

La diferencia se explica porque mientras la primera se ajusta por inflación, la segunda lo hace por el índice medio de salarios (promedio de salarios de trabajadores en actividad).

Actualmente, la única solución que tiene estos deudores de UR en Uruguay es solicitar que la deuda se refinancie.

Debiendo pagar durante mas años que aquellos inicialmente previstos, como le dicen en Uruguay un «COLGAMIENTO», tal cual la opción que existe actualmente en Argentina.

Llegando a extremos de personas que están endeudadas hasta los 90 años de edad.

Es decir que un jubilado continua abonando cuotas de credito hipotecario en su pasividad.

NIVEL DE MOROSIDAD DE  DEUDORES CON CREDITO HIPOTECARIO UVA

De acuerdo al informe del BCRA publicado el  21 de septiembre de 2018, se observa que no se ha registrado aun un incremento en la morosidad,  siendo estos relativamente bajos.

La generación de nuevos créditos hipotecarios UVA  a las familias se ha desacelerado considerablemente.

La morosidad no ha mostrado cambios significativos durante el año  2018.

LA ACTUALIDAD: EL AUMENTO DE LAS CUOTAS DEL CREDITO HIPOTECARIO UVA

De acuerdo a un informe realizado por el Centro de Economía Política Argentina (CEPA) estos créditos impulsados por el gobierno no lograron dar respuesta al déficit habitacional.

No hay clausulas que limiten el ajuste  por inflación cuando los ingresos evolucionan por debajo.

Los valores de alquileres se mantienen por debajo de la cuota del crédito hipotecario UVA.

Siendo al inicio de el credito hipotecario UVA (2016) una relación del 20% mas el valor de cuota con respecto al alquiler a un 67% mas de cuota que pagar un alquiler.

Existiendo la posibilidad que durante el 2019  la oferta de alquileres continúen alejándose de la brecha de la inflación.

El ajuste de capital, es la causa del aumento mensual de la cuota.

Cuando intereses se abonan sobre un saldo deudor, a mayos saldo deudor mayores intereses.

Las cuotas aumentaron desde mayo del 2016 a diciembre del 2018 un 147%.

El mayor incremento se ve desde el ultimo año es del 55% de mayo a mayo.

Las supuestas ventajas de crédito hipotecario UVA resultaron no ser tales, producto de la inflación.

La comparación de este tipo de crédito hipotecario con un préstamo hipotecario a tasa fija se concluye que aun cuando este ultimo comience con una cuota mas al calculando con 240 cuotas a la cuota 37 ya se equipara con respecto a un crédito hipotecario UVA.

Por otro lado, al actualizarse el capital adeudado se evidencia un incremento en pesos.

El capital adeudado mas que se duplico entre abril del 2016 hasta abril de 2019 llegando a un aumento del 126% nominal.

Se observa un sensible incremento del peso de la cuota en relación al salario,

QUE VA PASAR CON LOS CREDITOS UVA

EL TRABAJO DE LA CAMARA DE DIPUTADOS DE LA REPUBLICA ARGENTINA

Teniendo en miras la problemática que enfrentan los tomadores de créditos hipotecarios UVA es que se están trabajando distintos proyectos de ley para proteger a  deudores.

Varios proyectos, de diversas fuerzas políticas han sido presentados en la Comisión de Vivienda y de Planeamiento urbano de la Cámara de Diputados de la Republica Argentina.

Algunos proponen declarar la emergencia para  deudores de créditos hipotecarios UVA  y que se refinancien los créditos.

Otros piden al Congreso Nacional  que reduzca las tasas de interés.

Hasta algunos que establecen la suspensión de las ejecuciones hipotecarias.

Otro propuesta es ofrecer a los tomadores de créditos hipotecarios UVA, la posibilidad de cambiar al coeficiente de variación salarial.,

Pero lamentablemente a la fecha aun no se a avanzado en ningún sentido en relación a las diversas propuestas.

A LA FECHA 14 DE AGOSTO DE 2019 EL GOBIERNO ANUNCIO QUE VA A VER SOLUCIONES ESPECIALES PARA TOMADORES DE CREDITOS HIPOTECARIOS UVA PERO NO DIO ESPECIFICACIONES SOBRE LAS SOLUCIONES.

CONCLUSIONES SOBRE LOS CREDITOS UVA

La clausura de refinanciación prolonga en el tiempo la duración de un crédito hipotecario UVA.

Actualmente es la única herramienta con que cuentan deudores.

Quienes se encuentran con dificultades para afrontar el pago de las cuotas de créditos hipotecarios contraídos.

Siendo insuficiente esta única herramienta, mas teniendo en cuenta el ejemplo de Uruguay.

Pensamos que quien hayan tomado un credito hipotecario UVA tienen como opción la vía judicial para reclamar un tope de el incremento de la cuota del crédito.

No obstantes que entendemos de dado la gran cantidad de proyectos presentados y en tramite en el Congreso Nacional, es de suponer que el poder legislativo tome cartas en el asunto y disponga  una alternativa legislativa.

Este problema con el credito hipotecario UVA se presenta como una bola de nieve difícil de parar sin la intervención legislativa.

Si estas teniendo problemas con el aumento de la cuota de tu credito hipotecario, consultanos.

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FUENTES CONSULTADAS:

https://assets.kpmg/content/dam/kpmg/pdf/2016/05/ar-credito-hipotecario-2016.pdf

https://www.uade.edu.ar/investigacion/instituto-de-economia-ineco/publicaciones/indice-de-salario-real

 https://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article3012-los-sueldos-y-los-valores-de-las-viviendas.html

https://www.iprofesional.com/notas/247775-Puede-reeditarse-la-1050-los-fantasmas-de-ayer-se-hacen-presentes-en-los-crditos-hipotecarios-de-hoy

https://www.cronista.com/economiapolitica/Creditos-UVA-en-que-consiste-el-proyecto-opositor-para-proteger-a-deudores-20190410-0027.html

https://www.elpais.com.uy/que-pasa/deuda-desafia-reglas.html

 

 

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