BOLETO DE COMPRA VENTA: SU IMPORTANCIA, PROPIEDADES A ESTRENAR

BOLETO DE COMPRA VENTA: SU IMPORTANCIA, PROPIEDADES A ESTRENAR

En este nuevo post vamos a hablar de la importancia del boleto de compra venta. Este contrato  que se realiza antes de la escrituración de un inmueble ha adquirido una gran importancia en estos últimos tiempos.

La compra venta de un inmueble es un acto de mucha importancia en la vida de una persona. Estas operaciones son de montos muy grandes de dinero por eso es importante asesorarse correctamente al momento de hacer una compra o venta de un inmueble.

Cuando se compra un inmueble, es usual y general la suscripción de varios contratos.

En una primera instancia se realiza la reserva de la propiedad, esta reserva es una oferta de compra que realiza el comprador al vendedor. La cual debe ser aceptada para continuar con el negocio inmobiliario.

Luego esta oferta se concreta con la firma del boleto de Compra-Venta.

QUE ES EL BOLETO DE COMPRA VENTA

El boleto de compra venta es un contrato privado con un principio de ejecución de contrato, en el que se establece la obligación de escriturar, como así también: el precio, la forma de pago, la entrega del inmueble, fecha de escrituración y de entrega de la posesión, el escribano que realizará la escritura, etc.

EL BOLETO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLES A ESTRENAR

Las operaciones de compra venta de inmuebles a estrenar difieren de las operaciones de inmuebles usados.

Una de las mayores diferencias es que por lo general,  las operaciones inmobiliarias de inmuebles a estrenar no son escriturarles en forma inmediata.

Estos inmuebles tienen los planos en proceso de aprobación en los correspondientes municipios.

La aprobación de los planos es un requisito indispensablepara poder realizar la escritura y esta aprobación es un tramite que suele demorar.

Hasta que estos tramites no se completen y concluyan con la correspondiente aprobación de los planos e inscripciones y en caso de propiedad horizontal se aprueben los planos de subdivisión y reglamento de copropiedad aprobados, no se escrituran.

Estos tramites son por lo general largos y son unos de los requisitos indispensables para que una propiedad a estrenar pueda escriturarse.

Entonces,durante el plazo que no haya escritura, el único titulo que posee el comprador del inmueble es el contrato de boleto de compra venta.

Es por ello, que durante este lapso el boleto de compra venta adquiere una gran importancia.

Por ello, es  que hay que tomar todos los recaudos necesarios a la hora de firmar un boleto de compra venta.

LA ENTREGA DE LA POSESION EN LAS PROPIEDADES A ESTRENAR

En una operación de compra venta que culmina y se perfecciona con la escritura. La posesión se entrega en el momento en que realiza la escritura traslaticia de dominio.

En cambio, cuando el objeto del contrato de compra venta es un inmueble es a estrenar se trasmite la posesión con el boleto de compra venta, este ultimo adquiere un gran protagonismo.

Sin dudas, estos dos pasos son indispensables para asegurarse que la propiedad adquirida pueda ser escriturada y no tener inconvenientes que sean difíciles de solucionar.

CUALES SON LOS PUNTOS FUNDAMENTALES A TENER EN CUENTA PARA LA FIRMA DE UN  BOLETO DE COMPRA VENTA

REALIZAR EL ANALISIS DE LOS TITULOS DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE:

Este análisis consiste en el estudio de los títulos para verificar cuales son los derechos  de la propiedad que se trasmiten, quienes son los que  trasmiten el inmueble y cual es el estado de la propiedad ( informes de inhibición y de dominio).

SOLICITAR LA DOCUMENTACION DEL EXPEDIENTE MUNICIPAL CON EL TRAMITE DE APROBACION DE PLANOS

Esto es un paso muy importante porque nos da la pauta de cual es el avance del tramite municipal, si ya se presento la documentación si el tramite fue observado etcétera.

ESTABLECER UN PLAZO PARA LA FIRMA DE LA ESCRITURA

Este punto es muy importante ya que no definir claramente cual será el plazo de escrituración posible pone en una situación de incertidumbre a la parte compradora ya que la escritura es el titulo publico que se inscribe en el registro de la propiedad surgiendo todos los efectos legales que la ley le otorga a su titular.

Este plazo puede ser prorrogable por las partes de común acuerdo, y se puede establecer una cláusula al respecto en el contrato o bien también consignar que no es susceptible de prorroga dependiendo de la voluntad de las partes.

ESTIPULAR SI SE TRASMITE  LA POSESION DEL INMUEBLE

En caso que se trate de un inmueble que ya se encuentra listo para habitar,  y las partes convienen en entregar la posesión de la propiedad deben establecerlo expresamente.

Otorgar la posesión del inmueble es un punto muy importante ya que desde la fecha de la posesión el comprador asume todos los derechos y deberes sobre el inmueble objeto de la transacción.

Es decir que desde la entrega de la posesión el comprador asume todos los gastos de los servicios y expensas de corresponder.

ESTABLECER QUIEN ABONARA LOS GASTOS DE ESCRITURACION SELLOS Y GRAVAMENES

En el contrato boleto de compra venta es conveniente que las partes introduzcan una cláusula en la cual se estipule cual de las partes asumirá la obligación del pago de los honorarios de escrituración, sellos y gravamenes de corresponder.

Estos son solo algunos puntos del contrato de compra-venta que las partes deben observar al momento de realizar una operacion inmobiliaria sobre una propiedad que no esta lista aun para confeccionar la escritura traslaticia de dominio correspondiente.

Estas operaciones son muy frecuentes en el mercado inmobiliario actual , la construcción ha crecido mucho en los últimos años y esto a impulsado que se haga operaciones de compra venta en la cual se entrega la posesión con la firma del boleto de compra venta, para luego realizar la escritura que perfecciona la venta.

PORQUE ES IMPORTANTE QUE UN PROFESIONAL INTERVENGA EN LA REDACCION DE UN BOLETO DE COMPRA- VENTA

Sin dudas el rol del martillero es muy importante en los actos preparativos de la operación, ya que es quien constata que los títulos de propiedad para trasmitir el bien este correctos durante este periodo.

Pero como en estas operaciones no interviene un escribano aun, ya que no se concreta la escritura por lo motivos que mencionamos mas arriba, es de suma importancia conocer cual es el aspecto legal de la operación y cuales son los puntos indispensables que debe contener el contrato para la firma del boleto de compra venta.

  • Para poder establecer que quien vende la propiedad sea el verdadero dueño de la misma, el abogado va a solicitar informes para conocer el estado del inmueble y realizar el correspondiente análisis de los títulos y contratos por los cuales se hace la operación.
  • Los antecedentes de la propiedad, por ejemplo si se construyo bajo la figura del fideicomiso, los contratos de locación de obra que se firmaron, la constitución de las sociedades que sean propietarias del inmueble etc.
  • Para constatar que no haya ninguna inhibición o gravamen que pese sobre el bien objeto de la operación por ejemplo hipotecas o embargos.
  • Para la redacción del contrato que estipule claramente las clausulas que las partes pactaron.

Como siempre esperamos que este blog sea de utilidad y aguardamos sus comentarios.

Si busca un asesoramiento para la firma, redacción y revisión de un contrato comuníquese con nosotros.

 



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